BUYING A HOME IN ITALY – COMPRARE CASA IN ITALIA – Studio Solena ~ Elena Corini Solena ® ~ Website Under Construction

BUYING A HOME
IN ITALY
AS A FOREIGNER
(1)

COMPRARE CASA
IN ITALIA PER SOGGETTI STRANIERI
(1)

the purchaser’s requirements, preliminary considerations and purchase procedure

(Adapted and translated from Italian by Elena Corini Solena^® with permission of the author, Federico Migliorini)

Buying a home in Italy is a dream for many foreign people. Especially in the cities of art or in places boasting picturesque landscapes.
Unfortunately though, buying a home in Italy is not easy for foreign people.
The good news now: to buy a home in Italy also means to make a real-estate investment. Apart from using the property for your own holidays, you may obtain financial returns on the investment by capitalising on it during the rest of the year: this would allow you to both recover part of the purchase costs and – more important – repay the annual management expenses.
Besides detailing the purchase requirements and procedure, this guide provides useful information and recommendations in order to help you get good value for money and also the greatest possible tax savings on the investment.

THE REQUIREMENTS FOR BUYING A REAL PROPERTY IN ITALY
In Italy, real properties can be purchased either by individuals or by corporations. On purchasing the property, foreign citizens have the same rights as Italian citizens. However, not all foreign people have a title to buy real estate in Italy.
In order for foreigners to be able to purchase a property in Italy, they need to satisfy the following requirements:
– Foreign individuals residing in Italy need to have either a permit to stay or a residence permit. The same applies to the relatives of foreign people residing in Italy and to stateless persons who have been residing in Italy for less than three years. Along with it, they shall be in possession of their Italian tax code;
– For foreign individuals residing in Italy on a non-permanent basis, the right to purchase a home is subject to the same right being reciprocated by the foreigner’s country by virtue of an international convention, i.e. to the extent that it would be possible for an Italian citizen to purchase a real property in the State of the foreign national who intends to take that same legal step in Italy. Proof of existence of the condition of reciprocity can be found on the website of the Italian Ministry of Foreign Affairs. In this case as well, the possession of the Italian tax code is an essential requirement;
– As for European community citizens and citizens of EEA Countries, they are entitled to purchase real estate in Italy without limitations. The same applies to stateless persons having been residing in Italy for more than three years.
Once the precondition is satisfied, it is of capital importance that all the technical issues concerning the property are carefully assessed. To do so, it is advisable to consult a professional in the field, like an advisor with both a thorough knowledge of the specific areas involved and the right qualifications to carry out all the necessary assessments on the property.
First of all, it needs saying that the choice of which property to buy should not be made merely on aesthetic criteria like the pleasant look of the building or an alluring historical, elegant or natural landscape. It is of capital importance that all the many technical issues involved be properly assessed.
In detail, the building needs be equipped with the obligatory Certificate of Compliance of the electric, heating & gas systems and hydraulic & sanitary fixtures (plus lift if applicable).
Another issue that you need to pay attention to is the presence of the Certificate of Habitability, which attests the safety, hygiene, healthiness and energy-saving requirements for the building and is also necessary for utility connections. It must cover all the typologies of use into which the property is cadastrally classified and must be rendered to the purchaser. Although it does not constitute a peremptory requirement for performing the contract of sale, the presence or absence of the Certificate of Habitability must be clearly stated in the notarial deed of sale. It is issued by the competent Municipal Office upon satisfaction of the following essential requirements:
– building registration application;
– declaration attesting the healthiness of the rooms;
– declaration of building compliance with the building project approved by the Municipal Authority;
– declaration of Compliance of the Systems and Fixtures (as explained above) pursuant to Ministerial Decree 37/08, which must be rendered by the respective fitting companies;
– energy performance certificate;
– building stability test;
– seismic compliance certification;
– declaration of compliance with the applicable requirements of accessibility and removal of architectural barriers.

It is also important to ascertain with accuracy how the property is classified in the Urban Building (and/or Land) Register – also known as Building (and/or Land) Cadastre – which is the inventory of all the real properties on the Italian territory. This cadastral classification states the (industrial, residential, commercial, etc.) designated use of the various parts of the real estate (i.e. building or land units) along with their respective categories (typologies based on the designated uses), classes (or levels of productivity), consistency (the number and size of the rooms), censual area and other technical data plus the “cadastral location data” forming the so-called cadastral identification code (cadastral municipality, urban/censual section, sheet, parcel or cadastral map, subdivision). These data altogether contribute to determine the so-called cadastral income, which is the base on which the Home Taxes are calculated.
Moreover, if you don’t look out, you risk to buy a home that is cadastrally classified with different code(s) than the housing code.
In short, if you want to buy a home in Italy, you need to make sure of its actual, general health.
Not only does this apply to historical, converted/reconstructed buildings or buildings to be refurbished – it is also valid for buildings to be built or under construction. As a matter of fact, the building company might prove financially precarious over the course of time, and prejudice the building works completion owing to bankruptcy.
Another important suggestion is that you inquire with the Land Charges Registry for possible mortgages, liens and other limitations on the building by requesting a “visura ipotecaria” (property ownership record search). In this way, you will ascertain indisputably the seller’s exact title of property.
Finally, if you decide to purchase a housing unit in a block of flats or condominium, you should make sure that the seller is up to date with the payments of the service charges. This can be done easily by requesting a declaration of the Administrator of the Block of Flats or Condominium. In actual fact, the joint-owners are entitled to make claims upon the purchaser in the event that the seller has any debts towards them.

THE PURCHASE PRICE
Self-evidently, various are the elements that weigh on a real property’s sale price, such as:
The area where the property is located, e.g. outskirts or town/city centre, provincial town, village, countryside, mountains;
The typology of housing unit: villa, flat/apartment, detached house, semi-detached house, council house, terraced house, country house, cottage, chalet, etc.;
The usable area;
The floor (if a flat/apartment) or the number of floors;
The property’s exposure to sunlight;
The details and finishes of shutters, frames and floors;
The walls;
The sanitary fixtures;
The presence of a lift/elevator;
The general condition of the building and more.
In general, the seller will try to sell at a price above market value. This is why it is important to establish a fair sale price against the price requested by the seller.
A good estate agent will be of assistance in considering all these issues and in avoiding mistakes.
An alternative for purchasing a real property in Italy is the so-called real estate auctioneering, which is a procedure aiming to sell properties from bankruptcy proceedings.
In these cases, the appealingly low sale price is often accounted for by the precarious condition of the property. However, real estate auctions can provide real bargains.
If you are a foreign citizen residing abroad and are unable to participate in the auction in person, you may delegate a third party. To do this, you will need to appoint a special power of attorney before a notary public. In this way, your proxy will be entitled to act in your name and on your behalf at the auction.
In this case as well, it is advisable to rely on a broker in the field, like an auction broker.

THE PURCHASING PROCEDURE
After choosing the real property that you want to buy, you will need to submit a purchase offer.
The purchase offer is an irrevocable offer containing the main terms of the transaction between the seller and the purchaser – namely:
Names and surnames of the parties;
Dates and places of birth;
Description of the housing unit;
Cadastral data;
Construction year;
Declarations of Compliance;
Habitability;
The agreed price;
The methods of payment;
The amount of the commitment deposit, etc.
The seller may either accept or refuse the offer.
If the offer is accepted, the next step is the
preliminary agreement to sell (“compromesso”).
This is a preliminary agreement by which the purchaser formally undertakes to purchase the property. To prove this commitment, the contract usually provides for the payment of a confirmatory deposit whose amount generally varies from 10 to 30 per cent of the value of the property.
The agreement must contain all the conditions stated in the purchase offer. Basically, its purpose is to bind the parties to transfer the title of ownership of the property within a certain period of time.
Nevertheless, it implies no obligation to purchase.

The final contract is the notarial deed of sale, which is drawn up before a notary public who, after reading it and inviting the parties to sign it, sees to all the necessary registrations.
The notary, in his capacity as a public official, is bound to transfer all the information about the sale to the competent government bodies and to the Cadastral Office for registration purposes.
The Italian notary deed must be accompanied by a translation in a foreign language (usually English) as the purchasing party declare to know, which translation must be a faithful, certified version of the Italian text and must be done and sworn by an official translator, like a sworn translator specializing in the notarial field (or by the Italian notary himself if he/she knows the foreign language in question). This unless the foreign purchasing party declare they can perfectly understand and read the Italian language.
The purchaser must receive the original of the certificate of title.
Should the notarial deed of sale be entered into long after the signing of the preliminary agreement, you are advised to register the latter with the Italian Real Estate Registry Office, in order to protect yourself against any possible adverse registration entries on the seller, e.g. attachment of property.

If you need further information about the topics dealt with in this article or if you are looking for professionals qualified to aid you with the purchase of your real property in Italy, Fiscomania.com can help you throughout the purchase procedure, can handle for you all the ensuing tax-related fulfillments, and can also provide assistance in case you decide to capitalise on the property (see link below to the original article).

Text adapted and translated into English by Elena Corini Solena^® based on Federico Migliorini’s article published on Fiscomania.com on 12^th October 2018 (source: https://fiscomania.com/comprare-casa-in-italia/). Published and translated here with permission of the author.

All rights reserved. Reproduction and transmission, in whole or in part of the contents of this article is prohibited pursuant to Law 633 of 22^nd April 1941 and subsequent modifications.

requisiti dell’acquirente, considerazioni preliminari e procedura di acquisto

(Rielaborazione testo e traduzione in inglese di Elena Corini Solena^® con l’autorizzazione dell’autore, Federico Migliorini)

Acquistare una casa in Italia è il sogno di molte persone straniere. Soprattutto nelle grandi città d’arte o in contesti paesaggistici pittoreschi.
Comprare casa in Italia significa effettuare un investimento immobiliare. Oltre ad utilizzare l’abitazione per le tue vacanze, è possibile ottenere un ritorno finanziario sull’investimento mettendola a reddito durante l’anno: questo per recuperare parte del costo sostenuto, ma soprattutto per ripagare le spese di gestione annue.
Pur essendo attraente, Comprare Casa in Italia non è semplice per gli stranieri.
Questa guida illustra dettagliatamente i requisiti e la procedura da seguire e fornisce importanti consigli per aiutarti a spendere bene i tuoi soldi e ad ottenere il maggiore risparmio fiscale possibile sull’investimento.

I REQUISITI PER L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE IN ITALIA
In Italia, una proprietà immobiliare può essere acquistata sia da persone fisiche che da società. Al momento dell’acquisto della proprietà, i diritti degli stranieri sono uguali ai diritti dei cittadini italiani, ma non tutti gli stranieri possono acquistare un immobile in Italia.
Per Comprare Casa in Italia, gli stranieri devono soddisfare i seguenti requisiti:
– Gli stranieri soggiornanti in Italia devono essere in possesso del permesso di soggiorno o della carta di soggiorno. Lo stesso vale per i famigliari di stranieri soggiornanti in Italia e per gli apolidi da meno di tre anni. Assieme ad esso è indispensabile avere il codice fiscale italiano;
– Per gli stranieri non regolarmente soggiornanti in Italia il diritto all’acquisto è subordinato all’esistenza di un trattato internazionale che garantisca il principio di reciprocità: anche al soggetto italiano deve essere consentito l’acquisto di una casa in quel Paese estero. La condizione di reciprocità può essere verificata sul sito del Ministero degli Affari Esteri. Anche in questo caso l’acquisizione del codice fiscale italiano è indispensabile;

– Per soggetti cittadini comunitari o appartenenti a Paesi dello SEE non vi sono limiti all’acquisto di proprietà immobiliari in Italia. Lo stesso vale per i soggetti apolidi da più di tre anni residenti in Italia.

Una volta accertato questo presupposto, è di fondamentale importanza valutare tutti gli aspetti tecnici legati all’immobile. Per questo, è bene affidarsi a professionisti del settore, che siano esperti in più ambiti e siano in grado di effettuare tutti gli accertamenti tecnici relativi all’immobile stesso.

Per prima cosa, la scelta dell’abitazione non dovrebbe essere basata puramente su fattori estetici, come ad esempio l’aspetto gradevole dell’immobile o il contesto storico, signorile o paesaggistico attraente in cui si trova. È di fondamentale importanza accertare tutti i molti aspetti tecnici coinvolti.
In particolare, l’edificio deve essere dotato della necessaria certificazione di Conformità degli Impianti: elettrico, termico, idrosanitario, del gas ed eventualmente dell’ascensore.
Un altro aspetto da non sottovalutare è la presenza del Certificato di Agibilità, che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio ed è inoltre necessario per effettuare l’allacciamento delle utenze. Deve riguardare tutte le destinazioni d’uso e deve essere consegnato all’acquirente, anche se la sua assenza non incide sulla possibilità di vendita dell’immobile. La sua presenza o meno deve però essere dichiarata nell’atto di compravendita (rogito). Viene rilasciato dal Comune sulla base dei seguenti requisiti essenziali:

– richiesta di accatastamento dell’immobile;
– dichiarazione attestante la salubrità degli ambienti;
– dichiarazione di conformità della costruzione al progetto edilizio approvato dal Comune;
– dichiarazione di Conformità degli Impianti (di cui sopra) ai sensi del DM 37/08, rilasciata dalla ditta installatrice;
– attestato di certificazione energetica;
– collaudo statico;
– certificazione di conformità antisismica;
– dichiarazione di conformità alla normativa vigente in materia di accessibilità e abbattimento delle barriere architettoniche.

È altresì importante accertare l’esatta classificazione catastale della proprietà immobiliare nel Catasto Edilizio Urbano o nel Catasto Terreni, che è l’inventario di tutti i beni immobili esistenti sul territorio italiano. Tale classificazione catastale attesta la destinazione d’uso (industriale, residenziale, catastale, ecc.) delle varie parti che compongono la proprietà immobiliare (unità immobiliare o particella catastale), nonché la rispettiva categoria (la tipologia in base alla destinazione d’uso), classe (o grado di produttività), consistenza (numero e superficie dei vani), zona censuaria e altri dati tecnici, oltre ai “dati di ubicazione” che costituiscono il c.d. codice identificativo catastale (comune catastale, sezione urbana o censuaria, foglio, particella/mappale, subalterno). Questi dati concorrono alla determinazione della c.d. rendita catastale, sulla base della quale viene stabilito l’ammontare delle Tasse sulla Casa.
Inoltre, se non si presta la necessaria attenzione, si rischia di acquistare un’abitazione che catastalmente risulta classificata con codici diversi da quello abitativo.
In poche parole, se vuoi Comprare Casa in Italia devi accertarti del suo concreto stato di salute.
Questo non riguarda solo gli immobili storici, ristrutturati o da ristrutturare, ma anche gli immobili da costruire o in corso di costruzione. Infatti, la società costruttrice potrebbe rivelarsi nel tempo finanziariamente poco solida e compromettere il completamento dei lavori con il fallimento.
Altro consiglio è quello di verificare la presenza di possibili ipoteche, diritti di ritenzione e altre restrizioni relative all’immobile, richiedendo una visura ipotecaria presso la conservatoria dei registri immobiliari. In questo modo potrai accertarti in modo incontrovertibile della titolarità del venditore dell’immobile.
Infine, se decidi di acquistare un’unità abitativa in un condominio, è consigliabile verificare la regolarità dei pagamenti condominiali del venditore. Questo può essere fatto facilmente richiedendo una dichiarazione dell’Amministratore di Condominio. Infatti, nel caso in cui il venditore abbia debiti nei confronti del condominio, quest’ultimo potrà rivalersi sull’acquirente.

IL PREZZO DI ACQUISTO
Inutile dire che sul prezzo degli immobili incidono vari elementi, come ad esempio:
La zona in cui sorge l’immobile: periferia o centro città, medio/piccolo centro di provincia, campagna, montagna, ecc.;
La tipologia di unità abitativa: villa, appartamento, villetta indipendente o doppia, casa a schiera, casa popolare, casetta di campagna, casa rurale, chalet di montagna, ecc.;
La superficie calpestabile;
Il piano/numero di piani;
L’esposizione al sole;
I dettagli e le finiture di infissi e pavimenti;
Le mura;
I servizi igienici;
La presenza di ascensore;
Le condizioni generali dello stabile e tanti altri.
Generalmente, il venditore tenta di vendere ad un prezzo un po’ più alto rispetto a quello di mercato. Per questo occorre distinguere tra il prezzo richiesto e l’effettivo prezzo di vendita.
Per tutte queste considerazioni, un valido agente immobiliare ti aiuterà a non commettere errori.
Tra le possibilità legate all’acquisto di un’immobile in Italia vi è quello di sfruttare le aste immobiliari, procedure promosse per vendere immobili oggetto di fallimenti.
Il prezzo accattivante di vendita è spesso dato anche dalle precarie condizioni di salute dell’immobile. Tuttavia, alle aste immobiliari non è raro trovare delle vere e proprie occasioni.
Se sei un soggetto residente all’estero, e non puoi partecipare personalmente ad un asta immobiliare puoi delegare un soggetto terzo. Per fare questo è necessario stipulare una procura speciale davanti ad un notaio. In questo modo il soggetto delegato potrà operare in asta al posto tuo.
Anche in questo caso è importante affidarsi ad intermediari del settore.

LA PROCEDURA DI ACQUISTO
Una volta scelto l’immobile da acquistare, devi presentare una proposta di acquisto.
La proposta di acquisto è un’offerta irrevocabile che contiene i principali termini della transazione tra venditore ed acquirente. In particolare:
Nome e cognome delle parti;
Data e luogo di nascita;
Descrizione dell’unità abitativa;
Estremi catastali;
Anno di costruzione;
Conformità urbanistiche;
Abitabilità;
Il prezzo concordato;
Le modalità di pagamento;
L’ammontare della caparra confirmatoria, ecc.
Il venditore potrà accettare o rifiutare l’offerta a seconda dei casi.
Una volta accettata la proposta di acquisto, il passo successivo è il contratto preliminare di vendita (compromesso).
Si tratta di un accordo preliminare con il quale il compratore si impegna formalmente all’acquisto. Infatti nel contratto è previsto solitamente il versamento di una caparra confirmatoria. Si tratta di un importo che nella maggior parte dei casi varia tra il 10% e il 30% del valore dell’immobile.
Esso deve contenere tutte le condizioni dettate dalle parti nella proposta di acquisto. Sostanzialmente ha lo scopo di obbligare le parti a trasferire la titolarità dell’immobile entro un certo tempo.
Tuttavia, non vi è alcuno obbligo all’acquisto.

Il contratto definitivo di vendita è il rogito notarile, atto stilato alla presenza di un notaio, che dopo aver dato lettura dello stesso e invitato le parti a sottoscrivere l’atto, effettuerà le trascrizioni di rito.
Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, è tenuto a trasferire le informazioni inerenti la compravendita agli organi statali competenti ed all’Ufficio Catasto ai fini della registrazione.
L’atto notarile italiano deve essere accompagnato da traduzione nella lingua straniera richiesta dall’acquirente nel rogito stesso, la quale dovrà essere una traduzione certificata conforme al testo italiano eseguita da un traduttore ufficiale, ad esempio un traduttore giurato specializzato in materia notarile
(che può anche essere il notaio italiano che conosce la lingua straniera). Questo salvo che gli acquirenti stranieri non dichiarino di comprendere e leggere perfettamente la lingua italiana.
All’acquirente dovrà essere consegnato l’originale del certificato di proprietà.
Nei casi in cui il rogito notarile venga stipulato molto tempo dopo la firma del compromesso, è consigliabile registrare quest’ultimo all’Agenzia del Territorio. Questo al fine di tutelarti da possibili trascrizioni pregiudizievoli nei confronti del venditore, come ad esempio il pignoramento della casa da acquistare.

Se hai bisogno di maggiori informazioni su quanto indicato nell’articolo o se cerchi professionisti in grado di aiutarti nella scelta dell’acquisto del tuo immobile in Italia, Fiscomania.com può esserti di aiuto ed affiancarti in tutte le fasi di acquisto dell’immobile e gestire per te tutti gli adempimenti fiscali conseguenti, anche se decidi di mettere a reddito l’immobile (vedi link seguente all’articolo originale).

Testo italiano rielaborato a partire dall’articolo di Federico Migliorini del 12 ottobre 2018 pubblicato su fiscomania.com (fonte: https://fiscomania.com/comprare-casa-in-italia/). Rielaborazione e traduzione in inglese di Elena Corini Solena^®. Pubblicato qui e tradotto con l’autorizzazione dell’autore.

Tutti i diritti riservati. È vietata la riproduzione totale o parziale del contenuto del presente articolo. Legge 633 del 22 aprile 1941 e successive modifiche.