BUYING A HOME
IN ITALY
AS A FOREIGNER
(2)
Home Taxes

COMPRARE CASA
IN ITALIA
PER GLI STRANIERI
(2)
Le Tasse sulla Casa

The taxes connected with purchasing residential properties in Italy

(Adapted and translated from Italian by Elena Corini Solena^® with permission of the author, Federico Migliorini)

Indeed, buying a home in Italy does involve heavy taxes.
However, in some cases, it is possible to reduce the tax burden as it is detailed below.
In addition to this, a viable way to both partly recover the purchase costs and repay the management expenses, is that of using the property for profit thus obtaining financial returns on the investment, especially if you intend to use it only for your holidays.

INDIRECT TAXES ON THE PURCHASER
Whoever purchases a home in Italy is bound to pay a number of indirect taxes related to the acquisition of the right in rem.
The taxes due can be grouped as:
– Taxes linked to the purchase itself: registration tax or Vat, mortgage tax and cadastral tax;
– Taxes owed under capital taxation: IMU (Property Tax) and/or TASI (Tax on Indivisible Municipal Services).

INDIRECT TAXES CONNECTED WITH THE PURCHASE OF REAL ESTATE IN ITALY
The taxes owed to the Revenue Authority in connection with the purchase of real estate vary depending on certain parameters.
Apart from the typology of real estate (i.e. property purchased as first home, second home or as commercial building), the type of tax also depends on the typology of selling party.
In this regard, the purchasing party needs to verify whether the selling party is a private individual or a Vat taxable person (e.g. a sole proprietorship, a partnership, a company).

If the selling party is a private individual, the applicable law – i.e. the Consolidating Act on Registration Tax (TUR) – states that the purchasing party shall pay the following indirect taxes:

– Registration tax;
– Cadastral tax;
– Mortgage tax.

If the selling party is a legal entity, the price stipulated between the parties is additionally burdened with the Value Added Tax (Vat), which must be paid according to the applicable provisions of Decree of the President of the Republic no. 633/72.

PURCHASE OF RESIDENTIAL PROPERTIES: REGISTRATION TAX
In application of the principle of alternativeness of Vat/registration tax, in case of transfers of residential properties made by non-Vat-liable private individuals, the Registration Tax and the mortgage and cadastral taxes are due as follows:
By fixed amount (€ 200.00 each) in case of Vat taxable transfers;
Proportionally, by 9%, in case of Vat exempt transfers or
Proportionally, by 2%, in case the purchaser is entitled to “first home” tax advantages.
As for the determination of the Vat rate, we need point out that transfers of residential properties not classified as luxury residential properties effected by construction firms, are subject to 10% Vat.

INDIRECT HOME TAXES UNDER CAPITAL TAXATION

Any foreign person purchasing a home in Italy needs to know that, besides the indirect taxes on the purchase itself, they are also to pay a number of so-called capital taxes.
These are taxes that you are bound to pay because you own a right in res on the residential property.
Law no. 147/2013 merges the previously owed indirect home taxes into a single item, IUC (Sole Municipal Tax), which actually includes three distinct taxes: IMU, TASI and TARI.
IMU: is the sole Municipal (Property) Tax due by whoever owns a real property with the exception of non-luxury main dwellings, for which it is not due.
TARI: is the Tax on Garbage Collection and Disposal (also called ‘Garbage Tax’) due by those who make actual use of the property either for value or for a nominal consideration.
TASI: is the Tax on Indivisible Municipal Services aimed to cover the costs borne by the Municipal Government to provide and maintain public services such as lighting, streets and gardens.
The deadline for IUC filing is the 30th of June of the year subsequent to the beginning of possession/naked possession/derivative possession of the housing unit.
It goes without saying that managing all these issues will take a certified public accountant with experience.

SUGGESTIONS FOR REDUCING TAXATION
If you buy a home in Italy and it is your “first home” (to be not confused with the expression “main dwelling”), you are entitled to a number of tax advantages.
These are tax reliefs in form of reductions of the indirect taxes owed when purchasing the property.
These first-home tax advantages benefit also the foreign purchasers in possession of the necessary requirements. In point of fact, when purchasing the property:
– Whoever purchases a first home from a private individual, from a company other than a construction firm or from a construction or reconstruction firm more than 4 years after the completion of the works, pays a reduced 2% registration tax on the cadastral value of the residential property.
Furthermore, they pay mortgage and cadastral taxes in the fixed amount of €50.00 each;
– Whoever purchases from a building company within 4 years of works completion pays a reduced 4% VAT, and registration, mortgage and cadastral taxes in the fixed amount of € 200.00 each.

REQUIREMENTS FOR BENEFITTING BY FIRST-HOME TAX ADVANTAGES IN ITALY
In order to be eligible for the tax reliefs connected with the purchase of a first home in Italy, the real estate has to meet the following requirements:
– It has to be classified as residential property, and therefore be registered into categories A/1 to A/11 of the Building Cadastre;
– It must not be classified as “luxury” residential property pursuant to Ministerial Decree 218/1969;
– It has to be sited in the municipality where the purchaser either already resides or intends to fix his permanent residence within 18 months of the notary deed of sale.
The benefits may be applied also to the appurtenances of the residential property, but only to the extent of one for each of cadastral categories C/2 (cellar or loft), C/6 (garage or box) and C/7 (roof/penthouse with open or closed sides).
Besides, in order to be able to profit from the tax advantages, the purchaser has to:
– within 18 month of the purchase, undertake to fix his/their permanent residence on the territory of the Municipality where the property is sited, unless they already reside there;
– neither be exclusive owner nor joint owner together with his/her spouse of any property or usufruct right, of any right to housing or of any right of user pertaining to any other home on the territory of the Municipality where the purchased real estate is located;
– not own, over the whole national territory, any property or usufruct rights, any rights to housing or rights of user or naked property rights on any other home purchased by the selfsame individual or by his/her spouse with the first-home tax breaks that were available at the time of said purchase.

If you need further information about the topics dealt with in this article or if you are looking for professionals qualified to aid you with the purchase of your real property in Italy, Fiscomania.com can help you throughout the purchase procedure, can handle for you all the tax-related fulfillments ensuing from the purchase and can also provide assistance in case you decide to capitalise on the property (see link below to the original article).

Text adapted and translated into English by Elena Corini Solena^® based on Federico Migliorini’s article published on Fiscomania.com on 12^th October 2018 (source: https://fiscomania.com/comprare-casa-in-italia/). Published and translated here with permission of the author.

All rights reserved. Reproduction and transmission, in whole or in part of the contents of this article is prohibited pursuant to Law 633 of 22^nd April 1941 and subsequent amendments.

Imposte e tasse legate all’acquisto di abitazioni in Italia

(Rielaborazione e traduzione in inglese di Elena Corini Solena^® con autorizzazione dell’autore, Federico Migliorini)

Comprare Casa in Italia comporta davvero molte imposte da pagare. Tuttavia, in alcuni casi, è possibile ridurre il carico fiscale, come illustrato dettagliatamente di seguito.
Inoltre, un modo praticabile per recuperare parte del costo di acquisto e per ripagare le spese di gestione dell’immobile, soprattutto nei casi in cui questo sia utilizzato solo periodi di vacanza, è quello di mettere l’immobile a reddito per ottenere un ritorno finanziario sull’investimento.

LE IMPOSTE INDIRETTE PER L’ACQUIRENTE
Tutti coloro che acquistano casa in Italia, sono tenuti al pagamento di imposte indirette legate all’acquisto del diritto reale.
Le imposte da pagare si dividono in due gruppi:
– Le Imposte legate all’acquisto: imposta di registro o Iva, imposta ipotecaria e catastale;
– Le Imposte legate all’imposizione patrimoniale: IMU e/o TASI.

IMPOSTE INDIRETTE LEGATE ALL’ACQUISTO DI PROPRIETÀ
IMMOBILIARI IN ITALIA
Le imposte da versare all’Amministrazione Finanziaria, legate all’acquisto di beni immobili, variano in base a determinati parametri.
Il tipo di imposta, oltre ad essere correlata alla tipologia dell’immobile (immobile acquistato come abitazione prima casa o meno, ovvero come fabbricato strumentale), dipende anche dal soggetto venditore.
In questo senso, il soggetto acquirente deve porre attenzione a verificare se il soggetto cedente sia un privato o un soggetto passivo di Iva (azienda in forma individuale o societaria).

In caso di soggetto cedente privato, trova applicazione la disciplina disposta dal Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR), il quale prevede il versamento a carico dell’acquirente delle seguenti imposte indirette:
– Imposta di registro;
– Imposta catastale;
– Imposta ipotecaria.

In caso di soggetto cedente impresa, al prezzo pattuito tra le parti bisogna aggiungere anche l’Imposta sul Valore Aggiunto (Iva) da assolvere secondo le specifiche disposizioni vigenti in materia, dettate dal DPR n. 633/72.

ACQUISTO DI IMMOBILI ABITATIVI: IMPOSTA DI REGISTRO
In applicazione del principio di alternatività tra Iva e imposta di registro, per le cessioni di immobili ad uso abitativo, effettuate da soggetti privati (non dotati di partita Iva), l’Imposta di registro, nonché le imposte ipotecaria e catastale, si applicano nella seguente misura:
Fissa (€ 200,00 cadauna) in caso di cessioni soggette ad Iva;
Proporzionale del 9% in caso di cessioni esenti Iva, oppure
Proporzionale del 2% nel caso si possa usufruire delle agevolazioni “prima casa”.
Per la determinazione dell’aliquota Iva da versare, si evidenzia che le cessioni di immobili abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso) effettuate dalle imprese costruttrici sono assoggettate ad Iva con applicazione dell’aliquota del 10%.

IMPOSTE INDIRETTE SULLA CASA LEGATE ALL’IMPOSIZIONE PATRIMONIALE
Un soggetto straniero che acquista casa in Italia deve sapere che oltre al pagamento delle imposte indirette sull’acquisto è tenuto anche a pagare le imposte patrimoniali.
Si tratta di imposte dovute per il solo fatto di essere titolare di un diritto reale sull’abitazione.
La Legge n. 147/2013 ha confluito tutte le imposte indirette originariamente previste sulla casa sotto un’unica voce IUC (imposta comunale unica), imposta che ricomprende tre tributi: l’IMU, la TASI e la TARI.
IMU: è l’imposta municipale unica dovuta da chi possiede un immobile, ad eccezione delle abitazioni principali non di lusso, per le quali non è dovuta.
TARI: è la tassa sui rifiuti, a carico di coloro che di fatto utilizzano l’immobile a titolo sia oneroso che gratuito.
TASI: è il tributo sui servizi indivisibili, destinata a coprire i costi sostenuti dal Comune per garantire servizi come l’illuminazione, le strade ed i giardini.
Il termine di presentazione della dichiarazione IUC è il 30 giugno dell’anno successivo alla data di inizio del possesso/detenzione del locale.
Naturalmente, per la gestione di questi aspetti ti servirà l’ausilio di un dottore commercialista esperto.

CONSIGLI PER RIDURRE L’IMPOSIZIONE FISCALE
Se decisi di comprare casa in Italia e per te si tratta di prima casa (da non confondere con il termine “abitazione principale”), avrai diritto ad una serie di agevolazioni.
Si tratta di agevolazioni che possono ridurre le imposte indirette da pagare al momento dell’acquisto della casa.
Anche gli acquirenti stranieri che possiedono i requisiti possono godere delle agevolazioni prima casa. In particolare al momento dell’acquisto:
– Chi acquista la prima casa da un privato, da impresa non costruttrice o da un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 4 anni dall’ultimazione dei lavori paga l’imposta di registro del 2% sul valore catastale dell’abitazione.
Inoltre, le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari a € 50,00 ciascuna;
– Chi compra da un’impresa costruttrice, entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, paga l’IVA al 4%. Mentre, le imposte di registro, ipotecarie e catastali fisse per € 200,00 ciascuna.

CONDIZIONI PER FRUIRE DELL’AGEVOLAZIONE ACQUISTO PRIMA CASA IN ITALIA
Per fruire dell’agevolazione legata all’acquisto della prima casa in Italia è necessario che l’acquisto riguardi un immobile che:
– sia classificato come abitazione, e dunque, catastalmente classificato tra le categorie A/1 e A/11;

– non sia classificato “di lusso” secondo il decreto ministeriale 218/1969;
– si trovi nel comune dove l’acquirente ha o, entro 18 mesi, intende trasferire la residenza.

I benefici potranno essere applicati anche alle pertinenze dell’abitazione. Tuttavia, con il limite di una per ciascuna delle categorie catastali C/2 (cantina o soffitta), C/6 (garage o box) e C/7 (tettoia chiusa o aperta).
Inoltre, per poter beneficiare delle agevolazioni occorre che l’acquirente:
– entro 18 mesi dall’acquisto, si impegni a stabilire la residenza nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare, se già non vi risieda;
– non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l’immobile da acquistare;

– non sia titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge. Questo usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa che si sono susseguite negli anni.

Se hai bisogno di maggiori informazioni su quanto indicato nell’articolo o se cerchi professionisti in grado di aiutarti nella scelta dell’acquisto del tuo immobile in Italia, Fiscomania.com può esserti di aiuto ed affiancarti in tutte le fasi di acquisto dell’immobile e gestire per te tutti gli adempimenti fiscali conseguenti, anche se decidi di mettere a reddito l’immobile (vedi link seguente all’articolo originale).

Testo italiano rielaborato a partire dall’articolo di Federico Migliorini del 12 ottobre 2018 pubblicato su fiscomania.com (fonte: https://fiscomania.com/comprare-casa-in-italia/). Rielaborazione e traduzione in inglese di Elena Corini Solena^®. Pubblicato qui e tradotto con l’autorizzazione dell’autore.

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